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Guia para la Compra de Propiedades en Costa Rica

8/1/2007 4:58:20 PM

La adquisición de las propiedades inmobiliarias es una de las inversiones más significativas de una persona durante su curso de la vida. Puede también ser uno de las más agotadoras. En países extranjeros tales como Costa Rica, la tensión normal del proceso de compra se puede componer con otros factores de riesgo, tales como barreras lingüísticas y desconocimiento de leyes y procedimientos locales. Eso dicho, los extranjeros pueden  hacer legalmente una comprar con éxito de propiedades en Costa Rica. De hecho, Costa Rica ofrece a compradores potenciales muchos tipos de productos de propiedades inmobiliarias incluyendo las casas, condominios, tiempo compartido, las granjas, lotes acabados y propiedades frente al mar. La siguiente guía es para ayudar a compradores a navegar su por los  procesos de compra de las propiedades inmobiliarias para todos los tipos de compras. La guía se divide en tres secciones principales que abarca:

I. Tipo de propiedades y los derechos de propiedad.

II. Proceso de compra:

a. Vocabulario legal de la compra de propiedades
b. Métodos de compra
c. Paso a paso de proceso que compra
d. Honorarios

III. Protección de la inversión: estrategias y herramientas para proteger la inversión de propiedades.

I. Posesión de propiedades y otras formas comunes de posesión

Como en los E.E.U.U., Canadá, y Europa, hay diversos tipos de característica disponibles para los compradores. Entender los varios tipos que están disponibles para la compra es crítico en el proceso de la evaluación. Esta sección destaca los tipos de la característica que se pueden comprar en Costa Rica y las implicaciones de cada tipo de propiedad para el comprador.

Honorario simple
La forma más comprensiva de propiedad de la característica en Costa Rica es propiedad simple del honorario. Afortunadamente para los extranjeros, las condiciones para este tipo de propiedad son iguales para los nacionales de cómo lo  son para los extranjeros. El concepto de la propiedad simple del honorario es igual en Costa Rica que en los E.E.U.U. Básicamente, la propiedad simple del honorario da al dueño de la propiedad el derecho absoluto  sobre la propiedad ya sea para,  utilizarla, gozar de ella, venderla, arriendarla, hacerle mejoras (es decir. transformación), etc., sujeto solamente a las condiciones contorneadas por las leyes de Costa Rica (es decir. división en zonas). El honorario simple también significa que si obstruyen al dueño de gozar de cualquiera de los derechos de su propiedad, el o ella tiene el derecho de que sea complacida, es decir restaurar en sus condiciones originales la propiedad. Los compradores que compran sus propiedades por medio título simple del honorario tienen los derechos  de ley para gozar y  utilizar su propiedad a voluntad.

Concesiones de zona marítima
La concesión de zona marítima se conoce más comúnmente como propiedad frente al mar. En Costa Rica, el 95% de la característica frente al mar se considera  concesión y es gobernado por la ley marítima de la zona y otras regulaciones específicas que incluyen pero no limitado a las disposiciones especiales indicadas por los municipios y el ICT (instituto costarricense de Turismo). Estas disposiciones legales disponen las condiciones bajo las cuales los extranjeros y los residentes locales pueden poseer las propiedades de la concesión. Una concesión en Costa Rica se define como el derecho de utilizar y de gozar de una propiedad específica situada en la zona marítimo por un período del tiempo predeterminado. El estado, a través de su municipio respectivo, concede este derecho. Nótese que los primeros 200 metros medidos horizontalmente de la línea de marea alta definen el límite de la zona marítimo. Esta zona también incluye las islas, los pináculos de rocas los manglares, los estuarios, las islas pequeñas y cualquier formación natural pequeña que superen el nivel del océano. Esta zona de 200 metros se divide en dos áreas:

1. Área pública
Los primeros 50 metros medidos horizontalmente línea de marea alta. Esta zona no está disponible para la adquisición ni para la propiedad. No se permite ninguna clase de desarrollo excepto para las construcciones aprobadas por las entidades gubernamentales. Además, esta área se juzga como área pública y cualquier individual puede utilizar esta área para el disfrutar. Es decir no hay playas verdaderamente privadas en la zona marítima.

2. Área restringida de la concesión
Los 150 metros siguientes. Esta área está disponible para las concesiones que se concederán. Una concesión es esencialmente un “arriendo” en la propiedad concedida al arrendatario por un período del tiempo específico. El período de la concesión se concede normalmente por 20 años. Un dueño de una concesión puede construir en esa concesión, subdividir la concesión y realizar otros actos en la propiedad.  Sin embargo, los permisos apropiados del municipio local deben ser obtenidos.

3. Limitaciones de la propiedad

Al contrario de las propiedades de simple honorario, los extranjeros no tienen los mismos derechos que  los ciudadanos cuando se trata de comprar propiedades de concesión. La ley establece que los extranjeros no pueden ser dueños de la mayoría de una propiedad de concesión. Un extranjero puede, sin embargo, entrar en una sociedad con un ciudadano costarricense donde la propiedad se divide el 49%/el 51% entre el extranjero y el costarricense respectivamente. Uno excepción es si un extranjero ha residido en Costa Rica por lo menos cinco años, entonces pueden ser dueños de la mayoría de una concesión. Requieren a los extranjeros y al costarricense igualmente comprar toda la propiedad marítima de la zona con la concesión.

Características para condominios

Cuando los ciudadanos de los E.E.U.U. piensan en condominios, piensan normalmente en apartamentos o casas urbanas grandes. En Costa Rica, sin embargo, hay una ley específica llamada la “ley del condominio” que proporciona ciertas ventajas desarrolladores de muchos diversos tipos de propiedades, incluyendo proyectos familiares de residencia, proyectos acabados, condos, el etc. Este sistema de leyes permite que un desarrollador restrinja y regule ciertos aspectos del desarrollo. Cada desarrollo del condominio tiene sus propias leyes  u contiene sus propias reglas, limitaciones y privilegios que se puedan gozar por los individuos que compran una propiedad en tal desarrollo. La propiedad “en condominio” es propiedad simple del honorario, pero lleva generalmente con ella algunas restricciones adicionales dispuestas por el desarrollador.  Se aconseja que usted exija al dueño de la característica darle una copia de las leyes del edificio a la comprobación para pautas arquitectónicas, restricciones de la utilización del suelo, y otras limitaciones que se puedan poner en su propiedad. A menudo los desarrolladores utilizan las leyes del condominio para construir  los caminos privados en el desarrollo y que fijen pautas arquitectónicas. Para la mayor parte, los leyes del condominio se diseñan para proteger la integridad de un desarrollo y para mantener la “cara y la sensación” del proyecto.

Propiedades si titulo.

Hay propiedades en Costa Rica que no se registran en el registro público. Algunas familias han habitado algunas propiedades de este tipo por  generaciones mientras que otras nunca no se han ocupado. En cualquier caso, es posible que alguien demande que ellos “adueñan” la propiedad y pueden ponerla  para la venta. Pueden incluso tener las líneas de la cerca u otros marcadores de límite que separan “su” propiedad al de su vecino. Sin importar el tiempo que un habitante ha vivido en la propiedad o pueda demostrar que ha vivido en ella por mucho tiempo, a menos que esa una propiedad inscrita en el registro público, no hay dueño oficial, que significa que el título es confuso. Se recomienda fuertemente que este tipo de propiedades esté evitado a toda costa porque no hay manera de probar que el “dueño” tiene el derecho de transferir la propiedad, o incluso peor, cuáles son las dimensiones de la propiedad realmente.

Tiempo compartido.

Esta opción permite al propietario utilizar la propiedad por cierto periodos al año. En la mayoría de los casos la propiedad del tiempo compartido concede los derechos similares según lo implicado en la regulación del condominio salvo que en el tiempo compartido se limita a ciertas semanas durante el año. De este modo una sola unidad se subdivide en piezas y se vende individualmente. Hoteles de tiempo compartido no son comunes en Costa Rica.

II. El proceso de la compra

Mientras que el proceso de la compra puede parecerse muy simple, hay ideas claves con las cuales un comprador debe estar familiarizado. A continuación  puntos que definen el vocabulario más común usado en transacciones de las propiedades inmobiliarias en Costa Rica.

Folio Real

Éste es el número de  “Seguridad Social” de la propiedad. Es el número único asignado a cada propiedad para identificarla y para distinguirla de otras propiedades. Este número se abarca de tres porciones: el primer número indica la provincia, el segundo grupo de seis números es el número de la propiedad en sí y el grupo ultimo de números indica cuántos co-dueños tiene la propiedad. Todos las propiedades tituladas DEBEN tener este número para que se puedan obtener con un titulo limpio. 

Escritura de Traspaso

Este documento contiene todas las estipulaciones con respecto a la transferencia de las propiedades inmobiliarias incluyendo la información básica sobre el comprador, el vendedor, la característica, y cualquier término de la venta especial, tal como servidumbres o hipotecas. Un abogado que es también notario público debe preparar este documento y debe ser registrado en el libro del notario así como en el registro público de la propiedad. Stewart Title  proporciona este servicio a través de nuestros suscriptores que sean también abogados. Una vez que el documento  haya sido preparado y firmado en el cierre, es la responsabilidad del abogado registrar el hecho inmediatamente en el registro público. El proceso consiste de dos fases. En la primera fase, el notario presenta el hecho al registro público para su anotación; a partir de este momento la propiedad se protege contra cualquier interés de los terceros. Después de que el registro verifique que el hecho esté estructural correcto, la segunda fase del registro comienza y la propiedad se registra en nombre del nuevo dueño. Porque Costa Rica funciona con un sistema de “primero a tiempo, primero en el sistema”, colocar este documento de hecho  inmediatamente es crítico para asegurarse de que los derechos del nuevo comprador de la propiedad estén delante de cualquier otra demanda de terceros.

Registro público de las propiedades

Notario público

El abogado licenciado por ley para realizar actos jurídicos con la fe pública. Todas las transacciones  realizadas por un notario se registran en su libro del notario. Un notario público es necesario para comprar una propiedad. La mayoría de los abogados en Costa Rica son también notarios públicos.

Poder del abogado

    * Este documento autoriza a una persona a actuar a nombre de otra para realizar acciones específicas tales como compra de una propiedad. Esta herramienta es especialmente útil para los clientes que deseen cerrarse su contrato de propiedad sin volver a Costa Rica. Es mejor firmar el poder del abogado antes de salir del país porque la ley requiere que el poder del abogado se firme en presencia de un notario en Costa Rica. Así, una visita a un consulado de Costas Rica en los E.E.U.U. es necesaria. Una excepción a esta regla, sin embargo, es si se está comprando la propiedad con una corporación. En este caso, una letra firmada del poder será suficiente y no hay necesidad de visitar un consulado.

    * Los poderes del abogado vienen en dos formas, general y especial. El poder del abogado general permite al representante  firmar a nombre de un individuo para las transacciones múltiples y debe ser registrado en el registro público. Un poder específico o especial de abogado permite que el representante firme SOLAMENTE para el artículo especificado en el poder del contrato del abogado y bajo condiciones especificadas allí. Se recomienda altamente que solamente se haga un poder de abogado específico concedido para las propiedades en compra para limitar las derechas del representante para firmar solamente para la propiedad en proceso de compra y nada más. Además, el poder de abogado específico no tiene que ser registrada en el Registro público, no obstante debe ser concedido ante un notario público. 

Plano catastrado (departamento Catastral)

En la adición al registro público de propiedades, que lleva a cabo todos los hechos de las propiedades, Costa Rica también tiene una oficina Catastral que lleve a cabo todas las encuestas sobre las propiedades. Para transferir, hipotecar o adquirir una propiedad, un examen se debe registrar en el registro público. Al referirse de segregaciones de la propiedad, una autorización del municipio también se requiere de ser insertado en el examen. El plano oficial de la propiedad se valida mediante un proceso de aprobación por el registro público así como por la oficina Catastral, en el cual la propiedad está situada. Porque el registro público y la oficina Catastral son entidades separadas,  es probable  que los planos viejos de la propiedad estén en archivo en la oficina Catastral. Si éste es el caso, se recomienda que un nuevo plano sea colocado con la oficina Catastral de modo que los limites pueden llegar a ser un conflicto.

III. Metodología de compra

Adquirir propiedades con transferencia directa

Esto es un proceso de la compra por el que unos o más individuos físicos adquieran una propiedad en su nombre personal.
 

Adquirir propiedades con corporaciones
 

 Una manera común en Costa Rica es adquirir propiedades con una nueva corporación o con una corporación existente que posea actualmente la propiedad de interés. El proceso de conformar una corporación no es complicado, requiere a abogado bien informado que entiende los protocolos y los procedimientos exactos necesarios para inscribir correctamente la corporación. La ventaja de este sistema es que permite que un comprador proteja su activo anónimo.  Si un comprador adquiere una propiedad con una corporación existente que posea ya la propiedad, no hay más  impuestos y estampa para pagar (los impuestos y las estampillas de la transferencia deben ser pagados en cualquier momento que hay un cambio en las características de la propiedad). Si un comprador adquiere la propiedad por medio de una corporación existente, técnicamente no hay cambio en el dueño registrado de la propiedad (es decir. la corporación todavía posee la propiedad). Sin embargo, si una propiedad se adquiere con la creación de una nueva corporación lo impuestos y las estampillas deben ser pagadas porque el nombre del dueño de la propiedad ha cambiado. El  riesgo para el comprador en adquirir una corporación existente es que la corporación puede tener otras responsabilidades y allí no hay manera de verificar al 100% que  la corporación este “limpio.” Al comprar una corporación en Costa Rica, es importante tener presente que hay otras obligaciones y responsabilidades que deben ser tratadas. Los ejemplos incluyen declaraciones anuales del impuesto (aunque la corporación este inactiva), el pago de los impuestos sobre la renta si cualquiera, y manteniendo los libros legales de la corporación actualizados y en orden.

IV. proceso de la compra (con servicios de la garantía y del fideicomiso del título)

Una vez que un comprador haya visto una propiedad de interés, el siguiente paso  es entender lo que puede exigir el proceso de adquirir la propiedad. Los siguientes son los pasos básicos que un comprador sigue al comprar una propiedad.

Paso 1: Firme una opción de compra/ venta con el vendedor
Paso 2: Fondos del depósito en fideicomiso
Paso 3: Investigación de título realizada y comisión del título publicada
(revisión si la propiedad está libre y clara de defectos)
Paso 4: Para cerrar el trato - la ejecución del hecho de transferencia, el endoso de partes y/o el hecho de hipoteca y desembolsan fondos
Paso 5: Registro de nuevo dueño con registro público
Paso 6: Reciba la garantía del título oficial

V. Estructura del honorario

Los impuestos, las estampillas y cargos.
Para registrar la transferencia de la propiedad,  el gobierno carga el 1.5% del precio de compra y un 1% adicional se carga para  estampillas  y otros cargos del registro público.

Tarifas notariales
La ley requieren a los notarios cargar 1.25% como sus cuotas legales.

Honorarios de planos
Si usted requiere o exige un nuevo plano para su propiedad, hay topógrafos cualificados disponibles realizar esta función. La tasación depende de la localización y del tamaño de la propiedad.

Honorarios de registro de la hipoteca
El gobierno carga .6% del valor de la hipoteca para colocar el hecho de hipoteca de la propiedad.

Honorarios de la garantía del título
Los honorarios de la garantía se basan típicamente en una escala que  depende del precio de compra.

Honorarios del fideicomiso
Los honorarios son dependientes en el abastecedor del fideicomiso.

Incorporación
Los honorarios para comprar una corporación se encuentran típicamente entre $150-$1000.


VI. Protección de la inversión de propiedades inmobiliarias

Una de las preocupaciones más grandes de los extranjeros que compran las propiedades inmobiliarias en un país extranjero es asegurar que la transacción será ejecutada legalmente y de si el sistema puede asegurar el disfrute de la propiedad. El sistema legislativo de Costa Rica, si se sigue correctamente, da la protección amplia a los inversionistas, pero si la transacción no se ejecuta correctamente, la pérdida puede ocurrir y ocurre. Para garantizar la seguridad de cualquier inversión de propiedades inmobiliarias, hay tres herramientas que deben estar presentes en cualquier transacción de las propiedades inmobiliarias.

1. Representación legal adecuada y notario experimentado

Mientras que el deber primario de un notario es proporcionar la fe pública a una transacción, su trabajo es también actuar como el representante legal del comprador, proporcionando asesoramiento jurídico y la representación a través del proceso. 

2. Título de Garantía

Como en los E.E.U.U., el titulo de garantía sirve mientras que un contrato por el cual los terceros (compañía de la garantía) confíen para indemnizar las pérdidas debido a las situaciones legales que podrían afectar la propiedad, menos cualesquiera excepciones o exclusión de la cobertura. Este documento jurídico concede al comprador la seguridad y la paz de que la propiedad tiene título libre y claro a y se protege en caso de defecto. El proceso de publicar una titulo de garantía incluye la emisión de una comisión del título antes del cierre para dar un plazo al comprador de examinar la personalidad jurídica de la propiedad y de evaluarla si la propiedad está en condiciones apropiadas para la compra. Se publica después de que el cierre y se basa la garantía final del título en la comisión del título. La garantía del título es un nuevo concepto en Costa Rica y América latina generalmente pero ha probado ya a agrega valor a las compras iníciales de las propiedades inmobiliarias, reventas y ha animado la transparencia y la liquidez creciente en el proceso de las propiedades inmobiliarias.

3. Fideicomiso

La mayoría de los compradores de los E.E.U.U. entienden servicio del fideicomiso para incluir no sólo el manejo de los fondos para una compra de propiedades, pero todo el trabajo administrativo requerido ejecutar un cierre. De hecho, en los estados donde no requieren a un abogado para una compra de las propiedades inmobiliarias, el agente del fideicomiso se convierte en el partido central responsable de asegurarse de que toda la documentación está en orden antes del cierre. En Costa Rica, el agente del fideicomiso realiza muchos de los mismos deberes. La función primaria es el servicio financiero para prevenir la manipulación o manejar mal de fondos antes del cierre. El agente del fideicomiso es  un tercero neutral con la responsabilidad de emitir cheques y de ejecutar pagos. Este sistema da confianza a todos los partidos interesados (ej. abogados, corredores, al vendedor, al comprador) con los fondos durante el proceso que compra y eso todos los fondos serán desembolsada apropiadamente a todos los partidos en el cierre.

Conclusión

El proceso que compra de las propiedades inmobiliarias en Costa Rica no necesita ser de intimidación o confuso. Entendiendo los pasos en el proceso y las trampas para evitar, un comprador puede invertir con confianza  y gozar de su característica por años.

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